Становление и развитие россиийского рынка недвижмости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 
УЧРЕЖДЕНИЕ  ВЫСШЕГО  ОБРАЗОВАНИЯ
«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НЕФТЕГАЗОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ИНСТИТУТ  МЕНЕДЖМЕНТА И БИЗНЕСА
Кафедра  «Экономики и организации производства»


ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ
	                                                                                             Зав. кафедрой ЭкУП    
профессор, д.э.н.__________ Л.Н.Руднева 
 «___» июня 2016 г.



 Становление и развитие россиийского рынка недвижмости   
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА




НОРМОКОНТРОЛЬ
Ст. преподаватель
_______________ 

РУКОВОДИТЕЛЬ      
Доцент, к.т.н.
_________________  



ВЫПОЛНИЛ:
Студент  группы 


ВКР защищена с оценкой____________
Секретарь ГЭК__________








Тюмень, 2016 г.

     Содержание
Введение ……………………………………………….……………………….
1 Теоретические и методологические положения исследования рынка недвижимости ………………………………….………………………………
  1.1 Рынок недвижимости и его характеристики …………………………
1.2 Классификация и структура рынка недвижимости…………….……
  1.3Основные факторы, функции, методы и подходы, влияющие на цену объектов недвижимости ………………………………………….…….
  1.4 Информационно-методологическое обеспечение исследования рынка недвижимости ………………………………………………….………
2.Анализ становления и современного состояния рынка недвижимости в России …………………………………………………………..………………
  2.1 Этапы становления рынка недвижимости в России и их характеристика ……………………………………..…………………………..
  2.2 Оценка современного состояния рынка недвижимости в России …..
3 Перспективы развития рынка недвижимости в России ………….….….…
  3.1 Разработка направлений развития рынка недвижимости …………… 
  3.2 Прогнозирование развития рынка недвижимости в России …………
Заключение …................…………...…………………….…….……………….
Список использованныхисточников ………………………………….…..….
Приложения …………………………………………………………………….
Приложение А ………………………………………………………………….
Приложение Б ………………………………………………………………….
Приложение В ………………………………………………………………….
Приложение Г ………………………………………………………………….
Приложение Д ………………………………………………………………….


4

7
7
12

20

27

30

30
36
43
43
49
62
67
69
70
72
73
75
76
     
     
     
     АННОТАЦИЯ
     Объектом выпускной квалификационной работы является рынок недвижимости в России. Цельисследования -рассмотрение анализа становления и развития современного состояния рынка недвижимости в России.Предметом исследования является система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе использования и развития объектов недвижимости.
     В выпускной квалификационной работе были рассмотрены теоретические и методологические положения исследования рынка недвижимости в России, определены основные факторы, функции и методы, влияющие на цену объектов недвижимости, проанализированы основные этапы становления рынка недвижимости в России и его состояние на современном этапе, разработаны направления развития рынка недвижимости, также рассмотреныпрогнозы развития рынка недвижимости в России.
     
     ABSTRACT
     The object of final qualifying work is the real estate market in Russia. The purpose of the study - consideration of analysis of formation and development of the current state of real estate market in Russia. The subject of research is the system of economic relations existing in the real estate market in the use and development of real estate.
     In the final qualifying work was the theoretical and methodological principles of research of real estate market in Russia, the basic factors, functions and methods that affect the price of real estate, analyzes the main stages of the real estate market development in Russia and its state at the present stage, developed areas of real estate development also considered the forecasts of real estate market development in Russia.
     
     
     
     Введение
     В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости. 
     Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, так как с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере формируются новые для России экономические отношения.
     Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, то есть они дают все большую отдачу со временем.
     В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. 
     В современной научной литературе исследования в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, с ошибками, рынок развивался весьма неравномерно.
     Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости возможна только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок.
     Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций, хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но на сегодняшний день этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений. 
     Рынок недвижимости в России является важнейшей составляющей в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости достигают 70–80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости рынка не может быть вообще, так как рынок капитала и рынок труда без недвижимости не могут существовать, даже финансовые институты (банки, биржии другие) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок жилья, его становление и развитие являются предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли свое отражение в статистических работах, ряд которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья. Методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальностьвыпускной квалификационной работы. 
     Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально - экономической эффективности использования недвижимости, что, в конечном итоге, должно способствовать экономическому росту. Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время.
     Объектом исследования является рынок недвижимости в России.
     Предметом исследования является система экономическихотношений, действующих на рынке недвижимости в процессе использования и развития объектов недвижимости.
     Целью данной выпускной квалификационной работы является рассмотрение анализа становления и развития современного состояния рынка недвижимости в России.
     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 
     1.Рассмотреть теоретические и методологические положения исследования рынка недвижимости в России.
     2. Определить основные факторы, функции и методы, влияющие на цену объектов недвижимости
     3. Проанализировать основные этапы становления рынка недвижимости в России и его состояние на современном этапе.
     4. Разработать направления развития рынка недвижимости. 
     5. Рассмотреть прогнозы развития рынка недвижимости в России.
     Методологическую базу исследования составили системный анализ, сравнительно-аналитические, экономико-статистические и экспертные методы.
     Теоретической и методологической основой выпускной квалификационной работы послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, материалы научных конференций, периодических изданий, электронные публикации глобальной сети Интернет.
     В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетныематериалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующие на рынке недвижимости.
     1 Теоретические и методологические положения исследования рынка недвижимости
     1.1 Рынок недвижимости и его характеристики
     Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
     Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем.
     Рынок недвижимости -комплекс организационно-направленных отношений между субъектами рынка недвижимости, при которых производятся операции купли-продажи, обмена, ренты, аренды или другие сделки, которые совершаются на основе рыночных отношений, в результате которых передаются права собственности или временного владения на объекты недвижимости, с целью обмена существующих прав на финансовые либо другие активы.
     Национальный рынок недвижимости -это система взаимосвязанных региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и так далее[11].
     В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости;субъекты;инфраструктура рынка недвижимости.
 Состав объектов недвижимости представлен на рисунке.1.1[13]. 

Рисунок 1.1 – Объекты рынка недвижимости
     Жилые помещения включают: квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома; помещения постоянного проживания в гостиницах, больницах и многое другое. 
     Земля включает в себя земельные участки.
     К коммерческой недвижимости относятся гостиницы, дома отдыха; офисные помещения; торговые центры, магазины, рестораны, пункты сервиса. 
     Промышленная недвижимость включает: заводские помещения, гаражи, офисы-склады, помещения научно-исследовательских организаций. 
     К недвижимости социально-культурного назначения относятся больницы, школы, здания правительственных и административных учреждений, церкви, монастыри и другие культовые сооружения[13]. 
     Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обусловливают целый ряд особенностей рынка, таких, как индивидуальность ценообразования,  локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и других факторов.
Состав субъектов недвижимости представлен на рисунке.1.2. 



     
     
     
     
     
          
Рисунок 1.2 – Субъекты рынка недвижимости
     Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, которое владеет правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью. 
     Покупателем (арендатором) может выступать орган государственного управления или любое физическое (юридическое) лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность нерезидентов и иностранных граждан).
     Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур,а также перечислением процессов, протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. В свою очередь они подразделяются на неинституциональных и институциональных участников[22]. 
     На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.Уровни инфраструктуры могут быть различными[1].
     
     
      
     
      
Рисунок 1.3 – Основные уровни инфраструктуры
     К уровням инфраструктурыотносятся:
     1) народнохозяйственный макроуровень, действующий на уровне федерального рынка недвижимости;
     2) региональный - рынок недвижимости отдельного региона;
     3) локальный - отдельный сектор рынка недвижимости;
     4) объектный микроуровень является отдельным объектом недвижимости.
     В процессе формирования инфраструктуры рынка России выделились подходы к различным аспектам работы рынка недвижимости: инженерно - технологический (с точки зрения профессиональных деятелей); трансакционный (психолого - поведенческий); рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики); социальный (с точки зрения общественных деятелей).
     В условиях товарного хозяйства рынок недвижимости является регулятором общественного производства. Через рынок происходит приспособление структуры производства товаров к объему и общественных потребностей, распределение факторов производства между различными отраслями. Рынок недвижимости устанавливает, какие условия производства являются необходимыми, стимулирует снижение издержек и рост производительности труда и технического уровня производства, таким образом определяется, как будут производиться товары, с помощью каких ресурсов и какой технологии[4]. 
     Таким образом, рынок решает проблему, для кого производятся товары, каким образом должен распределяться национальный доход между различными слоями населения, обладающими разными доходами. 
     С точки зрения коммерческой и предпринимательской деятельности рынок недвижимости имеет как достоинства, так и недостатки (схема 1.1).
    
       
     
                        
     Схема 1.1 - Достоинства и недостатки рынка недвижимости
     Рынок недвижимости входит в состав рыночного пространства, в котором, как и во всех рынках, отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Соответственно, при возрастании спроса, возрастает цена, но если возрастает цена, то спрос падает, а если падает цена, то спрос возрастает. При возрастании спроса и цены, возрастает предложение - производство становится выгодным. Цена определяет спрос и предложение, и наоборот, спрос определяет предложение, предложение определяет спрос[13].
     За последние годы рынок недвижимости России повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков. Несмотря на это, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции,вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных спецификой объектов недвижимости, более высоких уровней риска, характерных для недвижимости, воздействия рынка капитала иневозможности достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
     1.2 Классификация и структура рынка недвижимости
     Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам, представленным в таблице 1.1[8].
     Таблица 1.1 - Признаки структурирования

     Признаки структурирования рынка недвижимости
По секторам

По способу совершения сделок

По видам сделок

По степени готовности к эксплуатации
По форме собствен-ности
По отраслям
По функцио-нальному назначению
По виду объектов недвижи-мости

- развитие (создания) недвижи-мости;

-оборот недвижи-мости;

-управле-ние и экс-плуатация недвижи-мости.
-первичный рынок недвижимо-сти;

-вторичный рынокнедвижимос-ти.

-рынок купли- продажи;

- аренда;

- ипотека;

-вещные права;

- другие.

- незавершен-ное строите-льство;

-новое строи-тельство;   
 
- реконструк-ция здания;

- другие.

- частные объекты недвижи-мости;

-государ-ственные и муници-пальные объекты недвижи-мости.

-промыш-ленные объекты;

- сельско-хозяйст-венные объекты;

-общест-венные здания и сооруже-ния;

-рекреа-ционные;

- другие.

-жилая недвижимос-ть;

- производ-ственные здания;

-непроизвод-ственные здания и по-мещения;

- гостиницы;

-торговые помещения и помещения обществен-ного питания

-другие.

-земель-ный рынок;

- здания и
сооружения

- помеще-ния;   
     
-предпри-ятия как имущест-венные комплексы;

- кондоми-ниумы;

- вещные права;

- многоле-тние наса-ждения.

       
     Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и выделить его можно по различным признакам:
     1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости выделяется три сектора.Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. 
     Их привлекательность, динамика и объем зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:
     - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
     - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
     - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
     - на налоги (налогообложение недвижимости).
     Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
     Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность,именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. 
     На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:
     - преобладание внебюджетных источников инвестирования;
     - большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
     - высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
     - слабая изученность рынка развития;
     - отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
     2.По способу совершения сделок рынок недвижимости делятся: первичный и вторичный.
     Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
     Первичный рынок объединяет все, вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности, иначе говоря, совершаются сделки с объектами, впервые выставленными на продажу. Основными продавцами на этом рынке выступает государство (в лице федеральных, региональных и местных органов власти) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.
     Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
     Уровень предложения на первичном рынке зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Рост предложения на вторичном рынке, обусловленный, например, ухудшением экологической обстановки, неизбежно приводит к обесценению недвижимости на первичным рынке.
     3. Признаки структурирования рынка недвижимости делятся по видам сделок.
     Купля - продажа жилых помещений является самой распространенной операцией на российских рынках недвижимости. Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными Гражданским Кодексом Российской Федерации, являются:
     - наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;
     - вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) с момента его государственной регистрации[20].
     Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
      Действующие федеральные законы однозначно указывают на возникновение у доверительного управляющего в большинстве случаев вещных прав на имущество, полученное в доверительное управление[8].
     Во-первых, вещные права возникают в любом случае, если вещь передается лицу в фактическое владение и пользование без перехода права собственности. 
     Во-вторых, правам доверительного управляющего присущи все три общих признака вещных прав:
      1) вещные права могут принадлежать только лицам, не являющимся собственниками этого имущества;
     2) для них характерно право следования, суть которого заключается в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество;
     3) как носящие абсолютный характер они защищаются от их нарушения любым лицом вещно-правовыми способами защиты.
     В-третьих, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. 
     4.По степени готовности к эксплуатации.
     К незавершённым объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
     Новое строительство - строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.
     Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и так далее) или его назначения в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг[24].
      5.По форме собственности выделяют:
     - частные объекты недвижимости;
     - государственные и муниципальные объекты недвижимости.
     Под частной собственностью - жилфонд, находящийся в собственности граждан и в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников. Государственный - ведомственный федеральный и ведомственный субъектов Федерации жилфонд. Муниципальный- фонд, находящийся в собственности города или района города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
     6.По отраслям.
     Промышленные объекты - конструкции и объекты, которые служат для различного рода производств в качестве основных или вспомогательных сооружений для размещения различного рода производственного оборудования, его эксплуатации и хранения продукции и материалов. Промышленные объекты могут быть капитальными или временными, а их классификация производится по назначению сооружений.
     К общественным зданиям и сооружениям относятся здания: детских яслей и садов;общеобразовательных школ и школ-интернатов;профессионально-технических и сельскохозяйственныхучебных заведений; высших и средних специальных учебных заведений; магазинов, предприятийобщественного питания; лечебно-профилактических учреждений, санаториев и домов отдыха; театров, кинотеатров, цирков и многое другое.
     Рекреационный объект- любое ограниченное по площади место, обладающее особо привлекательными для отдыха свойствами. Природный рекреационный объект -  участок природы ограниченного размера, охотно используемый для отдыха - пруд, озеро, лесная поляна, памятник природы, видовая площадка.
     7. По функциональному назначению.
     К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, жилые дома (односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные), капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания; и также дома для временного проживания. 
     К производственным зданиям относятся цехи, котельные, склады и многое другое; к сооружениям - дороги, эстакады, обваловка производственных площадок, мачты. Из состава сооружений исключаются скважины и линейная часть трубопроводов, нормирование расходов материалов для которых и, следовательно, отходов производится отдельно. 
     К непроизводственным зданиям и сооружениям относятся здания и сооружения жилищного и коммунально-бытового хозяйства, просвещения, культуры и искусства, здравоохранения, физкультуры и спорта, социального обеспечения. Расчеты образования отходов по непроизводственным зданиям и сооружениям проводятся без учета жилых домов.
     8. По виду объектов недвижимости.
     Земельный рынок – совокупность сделок, совершаемых с землей как объектом гражданских прав.
     Предприятие -это прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье) входят обязательственные права требования и пользования, долги, а также некоторые исключительные права - на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права[9].
      Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права – аренды, собственности, найма. Правда определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. 
     Многолетние растения - недвижимость, то право собственности на нее подлежит государственной регистрации в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. 
     Из вышеназванных рынков недвижимости, важное значение играютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. 
     Рынок недвижимости можно сегментировать по различным параметрам (рис. 1.4)[6].
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Рисунок 1.4 – Параметры рынка недвижимости
     Основным следует признать деление рынка недвижимости на рынок жилья, рынка коммерческой недвижимости и рынка земельных участков.
     Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.
     Рынок жилья подразделяют на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.Городской жилой фонд, в свою очередь, делится на несколько групп в зависимости от характера застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.Формирование рынка загородного жилья связано с отменой ограничений на индивидуальное загородное строительство. Основными составляющими на этом рынке выступает новая застройка, старая застройка и незавершенное строительство.
     Формирование рынка нежилых помещений  (коммерческой недвижимости) было инициировано приватизацией предприятий. Он значительно уступает рынку жилья по числу проводимых операций, но ввиду высокой стоимости товара достаточно привлекателен для торговцев недвижимостью.
     Образование рынка промышленной недвижимости обусловлено тем, что вновь образующихся производственных структур и перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, - она значительно дешевле, чем в центре[9]. 
     На сегодняшний день дать точную оценку рынку недвижимости России составляет весьма трудную, почти невыполнимую задачу.По оценкам экспертов, в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% национального богатства.Сейчас в России насчитывается около 60 млн. незарегистрированных объектов в собственность строений. Их не коснулась система налогообложения потому, что они не учтены в бюро технической инвентаризации. Из-за этого государственная казна ежегодно теряет многие миллионы, и в целом сбор налогов с объектов недвижимости является убыточным из-за неправильной их оценки. Кроме того, создается ложная картина в статистике, что в свою очередь ведет к неправильным решениям в инвестиционной политике, в развитии стройиндустрии.В настоящее время наиболее труднодостижимым благом для типичной российской семьи среднего класса является именно объекты недвижимости. Лишь 7% средних русских утверждают, что могут приобрести все, включая недвижимость, и лишь 28% не испытывают затруднений с покупкой автомобиля.На рынке недвижимости России только средний класс оставляет приблизительно 8-10 млрд. долларов в год.
     Отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков также является, что он локализован, дезагрегирован, состоит из взаимосвязанных субрынков, децентрализован и менее организован, чем другие рынки. Дезагрегацией рынка называется процесс выделения стандартизованного субрынка из более общего, менее стандартизированного рынка. Рынок недвижимости локализован. В результате того, что недвижимость иммобильна, этот рынок чувствителен к местным условиям и окружающей среде, следствием чего схожие объекты недвижимости в разных регионах имеют разные цены[2].
     Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие  между  объектом   недвижимости  (местоположение  и развитость недвижимости), участниками  этого  рынка (субъекты  рынка недвижимости),    государством    как   специфическим    субъектом    рынка недвижимости и окружающей средой. Функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников[19]. 
     1.3 Основные факторы, функции, методы и подходы, влияющие на цену объектов недвижимости
     Оценка недвижимости является новым направлением рыночной инфраструктуры, возникшей в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос породил предложение, и вскоре оценка начала развиваться как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, и как научно-методическое направление экономической науки. Были разработаны методологические подходы, совершенствовалась теория, появлялись научные труды и публикации,увеличивалось количество квалифицированных экспертов-оценщиков[12].
     Потребность в профессиональной оценке в России усугубилась тем, что вещи в современном хозяйстве поражают своей неоднородностью и загадками, возникающими перед теми, кто хочет узнать их истинную стоимость. Вещи или имущество изначально создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей людей, а также для получения выгод от владения и использования.
     Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням, приведенные в таблице 1.2(Приложение А).
     
              
     
     
     
     
     

Рисунок 1.5 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
     Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
     Второй уровень - уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуется факторы, как: месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Все эти факторы связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
     Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные[14].
     Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степенидетализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

     Рисунок 1.6 – Основные функции рынка недвижимости
     К основным функциям рынка недвижимости относятся (рис. 1.6):
     1. Ценообразующая и санирующая. В результате взаимодействия производителей и потребителей, предложения и спроса на товары и услуги на рынке формируется цена. Санирующая функция - это очищение эк.......................